北京“多校划片”让学区房不值钱了？曾经11平米平房卖530万

2016年3月，因地处重点小学隔壁，位于北京西城区文昌胡同的一间11平米平房，在购买者的争夺下，最终以530万的价格成交，每平米四十多万的房价是迪拜房价的二十余倍。（东方IC/图）

部分学区房降温

2014年，教育部发布了《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，要求全国各地在义务教育阶段实行就近入学。该文件也首次提出，学生按所在学区，施行“单校划片”与“多校划片”结合的入学方式。

但这次教改后，首先被激活的是就近原则，房子的位置成为上学的关键。北京优质教育资源集中，东城、西城、海淀三区几乎占据了全市过半数的好学校，在北京家长眼里，只有这些区域的房子，才真正称得上学区房。

好学校对应的学区房，此后迅速成为稀缺资源。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

学区房很快不够用了。2018年6月，在人民网的“地方领导留言板”上，一位学生家长写道，海淀实验二小清宁校区因学位不足，无法解决孩子就近上学的问题。据其反映，“海淀实验二小清宁校区报名300多人，招收120多人”。

海淀区教委在回复中提到了校方的困境：海淀区实验二小自2010起连续8年扩招，目前已经无可用资源。

2019年1月24日，海淀区教委主任王方也在媒体通气会上表示，2019年海淀区小学学位缺口达六千余个，初中学位缺口达四千余个，保障适龄儿童少年入学依然是艰巨任务。

北京市海淀区教委2018年4月发布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》显示，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的将实施“多校划片”。在此之后，房产所对应的学位不再绑定单一学校，而是对应片区内的多所中、小学。

同月，东城区也宣布了类似政策，规定在2018年6月30日之后取得房产证的家庭，从2019年起将通过电脑派位的方式，在本区内“多校划片”入学。

2018年年底，海淀多所中学对外张贴将采取“多校划片”形式入学的通知，这是北京施行“多校划片”以来，首次落地到具体学校。

海淀和东城并非北京最早落实政策的区域，但作为优质教育资源最集中的地方，也是学区房价值最高的地方，这两区的表态，一时引起舆论热议。

“多校划片”，意味着一套房子对应一所学校的格局将被打破，投资学区房将出现不确定性。

在东城区“名校”史家小学附近管理一家小中介公司的李宁，已在此区域从业5年。他告诉南方周末记者，以周边的豆瓣社区为例，2018年6月东城宣布“多校划片”政策后，该小区曾出现小幅下跌，现在要在这里买一套50平米左右的一居室，大概需要650万元左右，而在2018年，房主报价几乎全都在700万元以上。

南方周末记者比对过往成交记录发现，2018年该小区一室户型均价接近14万元/平米，而到2019年7月，该小区成交均价则普遍在12万元左右。

海淀的学区房自2018年以来也有所降温。海淀清河实验二小学区的一位中介告诉南方周末记者，2018年新政后，清河的房价确实有松动，但幅度并不大。他还表示，2019年来看学区房的家长明显减少了，很多人还会考虑居住情况，而不只是单纯为了学位。

李宁认为，执行多校划片虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。因为北京家长往往会在小学入学两三年前提前买房，这种变化未来可能会逐渐明显。

非强制性政策

与海淀和东城相比，北京另一大教育资源高地西城区，至今仍未彻底实施“多校划片”，在其2019年的招生政策里，西城区只提到“当学校学位不足而无法登记入学的，在学区或相邻学区协调入学”。

“我们这里没有‘多校划片’，以后也不太可能。”2019年8月，北京西城区丰汇园小区里，一位中介在向客户介绍这里的学区房时如此推介。丰汇园属于北京西城区金融街学区，对口小学为宏庙小学。因为这所学校拥有对面北师大附属实验中学的直升名额，原本不算一流的宏庙小学也因此成为家长瞩目的资源。

宏庙学区内的房子大都建成于1990年代，距离学校最近的丰汇园，平均单价超过18万，想在这片老旧社区买房基本要花费上千万。中介告诉南方周末记者，片区内的房子除了在2017年“3·17”楼市新政期间有过较大波动后，目前相对平稳。

但实际上，天价学位房依然存在。据《每日经济新闻》报道，就在2019年7月初，西城区德胜学区成交了一套仅12.2平方米的“老破小”，成交价高达360万。中介也告诉南方周末记者，一些总价低的学区房长期稀缺，中介一般都握在手里，不会拿出来展示。

西城区2018年公布的入学政策中还提到了“多校划片”，但到了2019年，相关文件的表述再未出现过这个词。

一位西城区教委的内部人士告诉南方周末记者，招生和入学政策的变动，主要与各区的教改政策有关。以西城区为例，该区小学部的教改主要集中在2016—2017年，在“多校划片”问题上，该区当时新增了育才小学、黄城根小学和西师附小展览路学区，共招收4个班的“多校划片”生。目前在研究的教改政策，主要集中于初、高中部。

丰台区情况也类似。该区2019年要求，在接收完“单校划片”入学的儿童后，剩余招生计划将根据儿童填报的“多校划片”志愿，由电脑分配确定入学。持有其他区域户籍的无房家庭，以及其他非北京市户籍的儿童，则直接按“多校划片”派位入学。

多位教育业内人士告诉南方周末记者，现在所谓的“多校划片”，具体执行中还是要看房子所在学区的学位是否充足，因为就近原则的存在，只要学校学位充足，自身又能满足第一顺位的条件，不太可能被划到其他学校。

北京目前采取入学顺位制度，家长会根据房子、户口情况的不同被分为好几等，有房、有户且年限较长的会优先入学。

“多校划片”与就近原则之间其实存在矛盾。义务教育法实施细则第二十六条规定：“小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”这里的“就近”不是指学生住址与学校地理位置的远近，而是学生住址划入哪个学区，就优先在哪个学区上学。

也就是说，如果无法打破就近入学，那么“多校划片”就很难落地。在北京，学校划定的招生区域往往会具体到某小区的某栋楼，只有居住在这些地方，才可以报名。

即便在实行多校划片的海淀、东城两区，“多校划片”也缺乏执行细则，在2019年两区多所小学的招生简章中，并没有要求学校具体拿出多少名额进行“多校划片”，只是要求家长的房本年限。

北京市教委在2019年4月发布的义务教育入学意见中要求，根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，稳妥推进“单校划片”和“多校划片”相结合入学方式，继续推行学区制和九年一贯制对口招生，形成更加公平完善的就近入学规则。

在李宁看来，这是早在2014年就存在的表述，但教委选择沿用至今，就意味着“单校划片”并不会彻底取消。

政策轮回

实际上，北京自1997年起就采用电脑摇号的方式，让学生就近上初中。但这项看起来公平的政策，还是被热衷“名校”的家长找到了空子。有资源的家长纷纷放弃电脑派位选择自主择校，“条子生”“共建生”就是从那时开始兴起。

为解决这类问题，2014年的教改才应运而生，就近入学的门槛从一张条子，变成了一套房子。随后各区域、学校又根据生源数量的情况，设置了以房子、户口是否在本区为衡量标准的入学顺位。但学区房，又成了管理者需要面对的新问题。

如今，加速推进“多校划片”，成了遏制学区房的新手段。但已经买了学区房的家长反对这项政策。

北京朝阳区内早于2017年6月就提出“多校划片”，明确指出房产证不再对应一所学校。但这条政策后来在家长之间引发强烈不满，多次前往教委沟通。最终，在2018年的招生政策中，上述新政被全部删除。

之所以遭到强烈反对，是因为与海淀区名校林立情况不同，朝阳区内的学校，资质相差较大。

国家教育咨询委员会委员、21世纪教育研究院院长杨东平告诉南方周末记者，政策执行的问题，主要源于中国教育系统内，以“县为主”、以“区为主”的行政管理体系，教育资源在各地千差万别，政策的执行程度，当然要参考地方的实际情况。

在他看来，学区房等问题的根本，是中国教育资源分配不够平衡。如果能打破“名校”与“渣校”之间的差距，那学区房的问题也会迎刃而解。

而教育平衡的关键，在于以教师为代表的资源是否可以在学校之间流动。杨东平说：“许多国家都有教师流动的制度，在不同学校工作四五年的情况很普遍，这种方式可以拉平学校之间教育水平的差距，为什么我们不能这样做？”

在中国，尤其北京这样的城市，优质教育资源作为一种稀缺品，能享受的总是少数人。有能力的家长当然只认名校。而对教育者来说，名校往往意味着更好的待遇条件，教学设施和生源相比之下也更优质，更容易出成绩。这也就导致一些教育工作者不愿意流动。

杨东平认为，促进教育资源流动，是解决眼下因教育而产生的诸多问题的最有效办法，但这在实施层面往往会遭到所谓“名校利益圈”的抵制。

教师流动推行之难显而易见。一方面一所学校的好坏，主要考察升学率和师资力量。另一方面名校的口碑可以吸引更多相对优质的生源，从而保证这种优势能延续下去。这导致了一些学校不会轻易放弃名校口碑，反而要把资源更集中在自己手里。

为解决教育供给问题，政府目前正力推集团化办学，以名校办分校的形式，增加平衡供需。据《新京报》报道，2019年北京市计划进一步扩大集团化办学覆盖面，集团覆盖学校新增100所。

“其实房子和户口已经是很公平的门槛了，如果要拼其他资源，那不知道还有多少人会淘汰。”结束看房后，在返回中介门店的路上，带过无数家长看房买房的李宁这样感叹道。