普法公开课：涉“疫”房屋租赁合同纠纷的司法应对

　　涉“疫”房屋租赁合同纠纷的司法应对

　　主讲人：北京市第二中级人民法院民二庭 王磊

　　大家好。我是北京市第二中级人民法院法官王磊。今天我和大家交流的题目是疫情防控对房屋租赁合同履行的影响以及相关案件的审理思路。此次新冠肺炎疫情影响到很多合同的正常履行。其中，房屋租赁合同是受疫情影响较大的合同类型之一。疫情防控对于房屋租赁合同有什么样的影响，会有什么样的纠纷因此进入司法领域，人民法院审理涉“疫”房屋租赁合同纠纷，有什么样的审理思路以及司法应对措施。带着上述问题，我们一起开始今天的微课堂。

　　一、房屋租赁合同的主要类型

　　首先，我们先简要了解一下房屋租赁合同的主要类型。根据租赁房屋的性质及使用情况，常见的房屋租赁合同主要有如下几种类型：

　　一是民用类。此类房屋以承租人自住为主，主要为住宅租赁；

　　二是商用类。此类房屋以承租人生产或经营为主要目的，常见的如宾馆、餐厅、电影院、KTV、商场、超市等；

　　三是办公仓储类。此类房屋一般多为商业用房，亦有部分住宅类房屋，承租人以办公、仓储为主要目的。

　　二、疫情防控对房屋租赁合同履行的影响

　　不同类型的房屋租赁合同受疫情防控的影响亦各不相同，一般来说，疫情防控对房屋租赁合同履行的影响主要有如下几种类型。

　　一是完全没有影响。比如部分住宅类房屋，承租人在疫情防控期间正常占有、使用租赁房屋，疫情防控对对租赁房屋的使用价值没有任何影响。举个例子，路人甲在北京工作，因疫情防控春节没有回老家过年，之后仍然一直在北京承租的房屋居住、生活。这个例子中，疫情防控对于甲承租的房屋没有任何影响。

　　二是有小部分影响。因疫情防控需要，部分企业延迟复工，部分工厂停产停业，导致部分办公用房和库房暂时闲置，承租人在一定时间范围内不能正常使用、收益租赁房屋。

　　三是有大部分影响。对于容易造成人员聚集的行业，此次受疫情防控影响最大，比如餐厅、宾馆、电影院、KTV、商场等消费娱乐场所客流大幅下降、收入骤然减少。

　　四是有根本影响。实践中，存在部分租赁合同因疫情防控根本无法履行或者没有履行的必要，双方签订合同的目的无法实现，比较典型的如北京的庙会商铺租赁，因疫情防控导致庙会取消，出租人和承租人订立合同的目的无法实现。

　　三、新冠肺炎疫情可能导致的房屋租赁合同纠纷类型

　　根据新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的上述影响，结合2003年因非典疫情引发的相关房屋租赁合同纠纷类型，我们预测此次疫情可能导致如下房屋租赁合同纠纷：

　　一是出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。

　　二是承租人起诉要求解除房屋租赁合同的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。

　　三是承租人起诉要求减免租金的纠纷。此类案件的主要事实和理由为：合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，显失公平，故起诉要求减免租金。

　　四、涉“疫”房屋租赁合同纠纷的审判思路

　　人民法院要审好、判好涉“疫”房屋租赁合同纠纷，在认定事实和适用法律方面，应当注意厘清如下几个方面的问题。

　　（一）准确界定疫情性质，正确适用法律法规

　　此次新冠肺炎疫情对于合同当事人来说，属于不能预见、不能避免并不可克服的客观情况，应当认定为不可抗力。但在具体个案中，亦存在适用情势变更制度的空间。人民法院应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响，判断适用不可抗力条款还是情势变更条款，进而确定责任负担方式。具体而言，如果承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力原则处理；如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致无法根本履行合同义务，也不必然导致合同目的无法实现的，一般可按照情势变更原则处理。

　　（二）对于承租人在疫情防控期间未按时支付租金等违约行为的处理

　　按照契约精神，即使在疫情防控期间，承租人亦应当按照合同约定按时足额向出租人支付租金。如果承租人未经出租人同意迟延支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。需要探讨的问题是，承租人因疫情防控原因未按时支付租金的，是否可以援引不可抗力减免违约责任？

　　承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情况大致可分为如下两类。一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无能力也无办法通过网络方式支付租金，此种情况下，应当认定疫情防控与迟延支付租金之间存在因果关系，人民法院可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。

　　另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，这与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。

　　（三）对于承租人以疫情防控为由要求解除合同的处理

　　如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，比如前面提到的春节庙会商铺租赁，承租人可以不可抗力为由要求解除合同。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但房屋租赁合同属于继续性合同，疫情防控仅是阶段性措施，上述影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更原则要求减免租金。

　　（四）对于承租人起诉要求减免租金的处理

　　如果承租人因疫情防控受到较大影响，继续按照原合同履行对其显失公平的，可以要求出租人减免租金。减免租金属于变更合同，对于此种情况，人民法院可适用情势变更原则，在双方当事人之间合理分配风险。具体来说，人民法院需考虑承租人的性质（自然人还是企业）、租用房屋的目的（自主还是商用）以及疫情对租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。

　　需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。

　　（五）严格审查承租人违约行为的时间节点

　　不可抗力与合同履行不能之间存在因果关系的，当事人方可援引不可抗力免责。根据《合同法》第一百一十七条第一款之规定，如果当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。因此，在审理此类案件中，要严格审查承租人违约的时间节点，比如未按时支付租金的行为发生在疫情之前，还是发生在疫情之后，抑或上述违约行为贯穿了疫情发生的前后。对于疫情发生之前发生的违约行为，要严格按照合同和法律规定承担违约责任，不得免除。对于疫情发生之后发生的违约行为，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。要防止部分承租人借疫情减轻己方违约责任的情况发生。

　　以上是今天我要和大家分享的全部内容。疫情防控，你我都是参与者，让我们一起努力，共克时艰，为打赢这场疫情防控狙击战贡献力量。谢谢大家。